Nový občanský zákoník, pronájem

Pronájem podle nového občanského zákoníku

Jak se promítne nový občanský zákoník do nájemních vztahů je obsahem tohoto článku.

Náležitosti smlouvy o pronájmu bytu

Na rozdíl od současného stavu již nemusí obsahovat přesné označení bytu, příslušenství, rozsah užívání, jak se vypočítá nájemné úhrady.

Nyní nově bude postačovat domluví-li se nájemce a pronajímatel na předmětu nájmu a faktu, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata.

Nájemní smlouva musí být písemná s tím, že neplatnost pro nedostatek formy nebude moci namítat pronajímatel vůči nájemci.

Pronajímatel rovněž nesmí používat ustanovení, která vyžadují na nájemci zaplatit smluvní pokuty a rovněž formulace, která zavazují nájemce k povinnostem, které jsou nepřiměřené situaci.

V případě, že smlouva není platně uzavřena, nebo bude ústní pak je nájemce chráněn zákoníkem, což mu umožňuje pronájem bytu tzv. vydržet. Jestli-že bude užívat pronájem bytu v dobré víře po dobu tří let, bude nájemní smlouva považována za platnou a uzavřenou.

Stav bytu by měl při předání odpovídat stavu popsanému v nájemní smlouvě. Pokud ve smlouvě byt popsaný není pak by měl být čistý, v kvalitním stavu a s funkčními rozvody vody, elektřiny, topení, odpady atd.).

V případě rozdílů v kvalitě a dohody mezi nájemcem a pronajímatelem či rozporu se smlouvou, může nájemce právo odmítnout převzetí bytu a nastěhování , a než dojde k nápravě vad nemusí platit nájem.

Pokud byt převezme a obydlí má nárok na přiměřenou slevu z nájmu, dokud nebudou rozpory odstraněny. To neplatí, pokud nájemce věděl o stavu bytu při uzavření smlouvy a rovněž pokud se neseznámil s bytem na prohlídce ačkoliv byl pronajímatelem k prohlídce vyzván.

Cena za pronájem, nájemné 

Cena za pronájem i zálohy za služby se platí dopředu na každý měsíc, a to nejpozději do 5. dne platného měsíce,pokud si to ve smlouvě pronajímatel s nájemce nedohodnou jinak. 

Nájemné musí být stanoveno jako pevná částka za užívání bytu. Není-li cena stanovena nemá to však účinek na platnost smlouvy. Tehdy má pronajímatel právo na místně obvyklé nájemné, které je v den uzavření smlouvy v lokalitě běžné. 

Ve smlouvě by rovněž mělo být, které služby vztahující se k užívání pronájmu bytu poskytne pronajímatel.

Jak se budou účtovat tyto služby musí být známo dopředu. Nájemce má možnost kontrolovat vyúčtování nákladů na služby za loňský rok.

Cena a výše nájmu nebo změna se obvykle určuje na setkání pronajímatele a nájemce. V případě nedohody může vlastník bytu navrhnout nájemníkovi zvýšení nájemného, a to až do výše nájemného obvyklého v dané lokalitě (v posledních 3 letech možné zvýšení  maximálně o 20% a to  písemně). V případě souhlasu s cenou nájmu se zvyšuje od třetího kalendářního měsíce po obdržení.

V případě nesouhlasu nebo nečinnosti, může pronajímatel navrhnout po 2 měsících od obdržení návrhu nájemcem, aby o ceně rozhodl soud. Soud by měl určit cenu za nájem , které je v místě a čase obvyklé a rozhodne ke dni podání návrhu o zvýšení nájmu soudu, což znamená povinnost nájemce doplatit rozdíl nájemného za uplynulé měsíce od podání návrhu. Aby se nájemce vyhnul možnosti výpovědi za hrubé porušení smlouvy, což je neplacení nájmu požadované vlastníkem, měl by rozporovanou výši nájemného ukládat do notářské úschovy, kde bude po dobu soudu deponováno.

V případě, že majitel bytu bude dělat stavební úpravy, jež mají trvale zvýšit užitnou hodnotu obývaného bytu nebo zlepšují kvalitu bydlení v bytovém domě má právo vlastník požadovat zvýšení nájemného a to s horním limitem 10% z účelně vynaložených nákladů na rekonstrukci či zlepšení bydlení ročně. Pokud souhlasí nájemníci minimálně 2/3 obývanéch prostor v domě, je zvýšení nájemného účinné i pro zbylé nájemníky.V případě nedohody může vlastník požádat soud o zvýšení nájmu, ale pouze 3,5% za rok z účelně vynaložených nákladů.

Kauce

Nový občanský zákoník mění rovněž výši kauce. Ta může být až šest měsíčních nájmů. Při ukončení pronájmu vrací pronajímatel kauci a odečte si případné dluhy nájemníka. Nájemník má zákonem danou možnost požadovat z kauce úroky za celou dobu trvání nájmu a to v minimální výši zákonné sazby.